toggle navigation
ホーム
おすすめ収益物件検索
新着収益物件
注文収益物件
新築収益物件
利回り8%以上
価格1000万円以下
収益物件種別検索
マンション(一棟)
マンション(区分所有)
ビル(一棟)
店舗・事務所(区分)
アパート(一棟)
住居付収益物件(一棟)
倉庫・工場
土地
健ハウジングについて
会社概要
プライバシーポリシー
利回りコラム
こだわり検索
03-3424-8111
会社概要
プライバシーポリシー
03-3424-8111
新着収益物件
注目収益物件
新築収益物件
価格1000万円以下
利回りコラム
検索
こだわり検索
キーワード
価格
下限無し
100万円
500万円
1000万円
3000万円
5000万円
8000万円
1億円
2億円
3億円
〜
上限無し
100万円
500万円
1000万円
3000万円
5000万円
8000万円
1億円
2億円
3億円
物件種別
投資用マンション(区分所有)
売店舗/事務所(区分所有)
売アパート(一棟)
売マンション(一棟)
売ビル(一棟)
住居付収益物件(一棟)
売り倉庫・売り工場
土地
指定なし
利回り
5%未満
5%以上〜7%未満
7%以上〜9%未満
9%以上〜11%未満
11%以上〜13%未満
13%以上〜15%未満
15%以上〜
指定なし
地域
指定無し
千代田区
中央区
港区
新宿区
文京区
台東区
墨田区
江東区
品川区
目黒区
大田区
世田谷区
渋谷区
中野区
杉並区
豊島区
北区
荒川区
板橋区
練馬区
足立区
葛飾区
江戸川区
八王子市
立川市
武蔵野市
三鷹市
青梅市
府中市
昭島市
調布市
町田市
小金井市
小平市
日野市
東村山市
国分寺市
国立市
福生市
狛江市
東大和市
清瀬市
東久留米市
武蔵村山市
多摩市
稲城市
羽村市
あきる野市
西東京市
西多摩郡瑞穂町
西多摩郡日の出町
西多摩郡檜原村
西多摩郡奥多摩町
大島大島町
利島利島村
新島新島村
神津島神津島村
三宅島三宅村
御蔵島御蔵島村
八丈島八丈町
青ケ島青ケ島村
小笠原諸島小笠原村
新築/中古
新築のみ
中古のみ
指定無し
築年数
3年以内
5年以内
10年以内
15年以内
20年以内
指定無し
駅から徒歩時間
5分以内
10分以内
15分以内
20分以内
指定無し
建物構造
木造
鉄骨造(S造)
鉄筋コンクリート造(RC造)
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
その他
指定なし
総戸数
下限なし
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
〜
上限なし
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
土地権利
所有権
所有権以外
指定なし
収益物件の運用利回りを知る 表面利回りと実質利回り
先行き不安の社会情勢から、「自分のお金は自分で増やす」という時代になってきました。さまざまな投資商品の中でも、依然として人気なのが「不動産投資」です。世界中で投資の中ではリスクが少ないと言われ、節税にも効果があります。
投資物件の売買を見ると“利回り〇%”と必ず書いてあります。相談に来られるお客様は、「条件は利回り〇%以上」と話されることは少なくありません。では、一言に“利回り”が高いことが購入の目安になるのか見ていきましょう。
収益物件
《目次》
不動産の利回りとは? 正しく知って買得を見逃さない
実質利回りと物件選びのポイント
実質利回りをできるだけ高くするためのアイデア
不動産の利回りとは? 正しく知って買得を見逃さない
利回り(年利回り)とは、投資額に対して1年間あたりの収益(リターン)がどのくらい出るのかをはかる指標です。
預貯金や株式、債券、投資信託などの投資商品では当たり前に使われる言葉です。不動産投資の場合は、収益物件が満室になった状態として利回りを計算します。
式にすれば、
不動産の利回り=収益物件満室での年間賃料÷不動産の購入価格×100(%)
これを「表面(グロス)利回り」と呼びます。
例えば、
・Aアパート⇒2,000万円で購入した収益物件の年間賃料200万円
利回りは⇒10%
・B戸建て⇒5,000万円で購入した収益物件の年間賃料400万円
利回りは⇒8%
AとBの表面利回りだけを見ると、A物件がお買い得に思えます。
しかし、不動産投資では初年度に必要な経費や年ごとに掛かる諸経費は変わってきます。
年ごとに必要な経費は変化するので、不動産会社では「表面利回り」を使っていますが、実際にはランニングコストなどで財布から出ていくお金を計算する必要があります。
この経費を含めて計算すると以下の式が成り立ちます。
実質(ネット)利回り=(収益物件満室での年間賃料-年間諸経費)÷不動産の購入価格×100(%)
Aは諸経費100万円、Bは50万円だとすると、
利回りは、A5%、B7%になります。
一見、お得そうに見えても表面利回りで購入を決めてしまうのはおすすめできません。
実質利回りを細かく計算することで、他の人が見逃していた優良投資物件を見付けるきっかけになります。
実質利回りと物件選びのポイント
不動産投資は広告の表面利回りだけで判断できませんし、実は実質利回りだけでも及第点ではありません。
まず、実質利回りを掘り下げていきましょう。
分かりやすい例えだと、新車と中古車を比べてみるといいでしょう。
値段が一定の新車と同じ中古でも金額の差が大きい中古車。
一見、お買い得と思った中古車でも、エンジンの調子が悪く、すぐに多くのパーツ交換が必要だった場合には、不動産で言う「表面利回り」が高くても「実質利回り」が低いと言えます。走行距離、修復歴、車検切れか残っているのかで判断できるように、住宅も同じように検討しなければなりません。
新築なのか、手の入っている中古物件か、前オーナーが全く手を入れていないのか。
表面利回りと実質利回りの差ができるだけ少ない投資物件選びが重要です。
例えば、1,000万円以下で利回り20%の広告を見れば、全く投資に興味のない人でも飛びつくでしょう。しかし、設備や修繕費で大赤字になるかもしれません。また、家賃が相場とずれている、そもそも需要のない物件かもしれません。
実質利回りを計算した上で、物件の
空室率
入居期間
家賃相場
修繕、設備
賃貸需要
治安
プラス差別化をはかれる物件なのか
などなど。
インターネットにアクセスすれば数字の部分はいくらでも出てくるでしょう。しかし、実際に足を運んで、数字に見えてこない部分を含めて検討すれば、見えてくるものが多くあります。
実質利回りをできるだけ高くするためのアイデア
近年では、預貯金の利回りの低さ、老後の生活のご不安から年金とアパート収入での暮らしを探されている方が増えています。
年金を軸にされるとしても、不足分を長期的に安定して得たいという思いはどなたにもあることです。その中で、インフレに強く、投資の中では確実で安全と言われる「不動産収入」が選ばれているのだと感じています。
とくに、1,000万円以下の収益物件に人気が集まっています。
ここで選ぶポイントとして、表面利回りと実質利回りの差が少ないことはもちろんですが、
固定資産税の安い構造
火災保険料が安くなる構造
管理費が相場内なのか
なども選ぶポイントになってきます。
また、一棟買いの場合は、
エレベーターがあるのとないのでは、維持費が大きく変わってきます。
一口に収益物件と言っても、さまざまな判断材料があります。
よくご検討されて、目標に向かって投資の一歩を踏み出していきませんか。
おすすめ収益物件コラム
収益物件を長く運営するなら木造の方がいい?
収益物件
収益物件は新築と中古どちらを購入したほうが ...
収益物件
事業用物件を購入するなら世田谷区がおすすめ!
事業用物件
世田谷区
こだわり検索
詳細条件を設定して物件を探す
キーワード
価格
下限無し
100万円
500万円
1000万円
3000万円
5000万円
8000万円
1億円
2億円
3億円
〜
上限無し
100万円
500万円
1000万円
3000万円
5000万円
8000万円
1億円
2億円
3億円
物件種別
投資用マンション(区分所有)
売店舗/事務所(区分所有)
売アパート(一棟)
売マンション(一棟)
売ビル(一棟)
住居付収益物件(一棟)
売り倉庫・売り工場
土地
指定なし
利回り
5%未満
5%以上〜7%未満
7%以上〜9%未満
9%以上〜11%未満
11%以上〜13%未満
13%以上〜15%未満
15%以上〜
指定なし
地域
指定無し
千代田区
中央区
港区
新宿区
文京区
台東区
墨田区
江東区
品川区
目黒区
大田区
世田谷区
渋谷区
中野区
杉並区
豊島区
北区
荒川区
板橋区
練馬区
足立区
葛飾区
江戸川区
八王子市
立川市
武蔵野市
三鷹市
青梅市
府中市
昭島市
調布市
町田市
小金井市
小平市
日野市
東村山市
国分寺市
国立市
福生市
狛江市
東大和市
清瀬市
東久留米市
武蔵村山市
多摩市
稲城市
羽村市
あきる野市
西東京市
西多摩郡瑞穂町
西多摩郡日の出町
西多摩郡檜原村
西多摩郡奥多摩町
大島大島町
利島利島村
新島新島村
神津島神津島村
三宅島三宅村
御蔵島御蔵島村
八丈島八丈町
青ケ島青ケ島村
小笠原諸島小笠原村
新築/中古
新築のみ
中古のみ
指定無し
築年数
3年以内
5年以内
10年以内
15年以内
20年以内
指定無し
駅から徒歩時間
5分以内
10分以内
15分以内
20分以内
指定無し
建物構造
木造
鉄骨造(S造)
鉄筋コンクリート造(RC造)
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)
その他
指定なし
総戸数
下限なし
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
〜
上限なし
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
土地権利
所有権
所有権以外
指定なし