収益物件は新築と中古どちらを購入したほうがいいの?

収益物件は新築と中古どちらを購入したほうがいいの?
収益物件の購入は、新築の物件・中古の物件双方にメリット・デメリットがあります。しっかり理解して、後悔しない収益物件を購入しましょう。絶対に新築がいい、中古がいいということはありません。場合によってはメリットがデメリットになったり、デメリットを克服できれば収益を上げられる可能性が高まったりします。あなたの資産状況や立場によって最適な方法論も異なりますので、不動産会社のアドバイザーにしっかり相談することが必要です。

新築の収益物件を購入するメリットは?

新築の収益物件を購入するメリットは?
新築の収益物件は、まず新築なので入居者が見つかりやすく、初っ端は空室が出にくいということです。そして、家賃を新築プレミアム物件として比較的高めに設定しても不自然ではないでしょう。新築の家賃高めの物件に入居できる入居者は、ある程度収入に余裕があり生活が安定している人多いでしょうから、入居者の質という意味でも安心できる面があります。もっともこれはエリアにもよるので一概には言えません。

また、新築の収益物件だと銀行からの融資を受けやすいというのも大きなメリットです。これは新築収益物件は資産価値が高いと判断される可能性が高いからです。中には物件額の100%融資を受けられる場合もあります。

さらに新築の物件だと収益物件として稼働させてしばらくは修繕やメンテナンス費用はそこまでかからない可能性が高いので、運転コストが安いということもメリットです。

中古の収益物件を購入するメリットは?

中古の収益物件を購入するメリットは?
さて、これに対して中古の収益物件はどのようなメリットがあるのでしょうか。

中古の収益物件のメリットの第一は、まず購入額が安いことです。ある程度まとまった資金を用意できるオーナーさんであれば中古のお得な物件を購入できる可能性は高いでしょう。また、中古の物件は一般的に利回りが高く、空室さえ出なければ利益を出しやすいのは大きな魅力です。ただし、空室さえ出なければという但し書き付きなので物件の状況や立地には注意が必要です。

新築中古の収益物件のデメリットを比較

新築中古の収益物件のデメリットを比較
上記を見るとなんだか新築物件の方がメリットが多そうに見えます。しかし、このメリットを活用できる状況かどうかにもよりますし、ある程度リスクがあっても利回りがいい方がいいという考え方もあります。

まず、新築の収益物件を購入する際の融資のうけやすさは確かにメリットです。中古の収益物件の場合は融資がうけられたとしても最大で物件額の70%程度で、実際はもっと低い融資額になるかもしれません。これは確かに資金がないオーナーさんにとってはデメリットでしょう。しかし、逆にいうとある程度まとまった自己資金を用意できる場合、融資の必要はないのでデメリットにはなりません。資金がないオーナーさんの場合「融資を100%に近く受けられる新築の収益物件じゃないと厳しい」ですが、資金があるオーナーさんの場合はそこにこだわらずに新築と中古をフラットな視点で見ることができるわけです。

次に利回りに関してですが、基本的に不動産会社が謳っている利回りというのは「空室なしで常に入居がいる場合」の数値です。新築の収益物件の方が一般的に利回りの数値は低いですが、新築は空室が出にくいため、少なくとも収益物件として稼働し始めて数年は、謳っている利回りの数値に近い収益を出せる可能性が高いわけです。逆に中古の収益物件は謳っている利回りは高いかもしれませんが新築に比べると空室が出やすいため、実際に稼働させて見ると想定していた収益に届かない可能性が新築より高いかもしれません。稼働をあげようと思うとリフォームの費用がかかりますし、また住居インフラの修繕なども新築に比べて起こりやすいため結果費用がかさみ収益が下がるということも考えられます。

しかしこれも逆手にとって考えると、「物件の管理、修繕、入居者対応などをしっかり行い、物件の価値を高めて空室が出ないようにしっかりケアをできるのであれば中古の収益物件で高い収益を出せる」というような考え方もできます。逆に「別で勤めていたり事業をしていたりで忙しく、手離れよく収益を出すことを第一に考えるのであれば新築の収益物件がいい」ということにもなります。

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