収益物件で減価償却費を利用して節税する場合の注意点

収益物件で節税対策を行うのは減価償却費の活用によって可能です。

減価償却とは購入した建物や設備を一定期間に分けて経費として計上することを指します。例えば2022年に１億円で購入したマンションは、減価償却を考えなければ2022年の経費として計上できますが、このように一括計上してしまうと帳簿上大きなマイナスとなり経営状態が悪化しているように見えてしまいます。また、建物や設備は長期間稼働することを前提としているため、使用する前提の期間にまたがって経費が発生するという考え方ができます。

そのため減価償却では一定期間、毎年物件の購入費用が経費として発生し続けるという考え方をします。１億円で購入したマンションであれば数十年かけて１億円の購入費用を経費計上するということです。

この減価償却の形状の仕組みが節税になるのです。

前述した減価償却費が発生し続ける一定期間は減価償却期間といいます。新築の建物の場合、減価償却期間は法定耐用年数によって定められています。

住宅の場合ですと代表的なのが
鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造のもの：耐用年数47年
木造または合成樹脂造のもの：耐用年数22年

が挙げられます。
より細かい分類は下記国税庁のサイトをチェックしてください。
https://www.keisan.nta.go.jp/h29yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

新築の建物に関してはこの法定耐用年数の間、減価償却費を計上し続けることになります。

それでは具体的に減価償却費の計算方法を見ていきましょう。

新築の建物の場合、
物件購入費用÷法定耐用年数=毎年の減価償却費
です。

例えば鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数は47年に定められています。もしこのマンションを9400万円で購入した場合
9400万円÷47年=200万円

200万円を毎年の減価償却費として計上します。

減価償却費の計算方法は理解できたと思いますが、なぜこれが節税対策になるのでしょうか。ポイントは減価償却費はあくまで帳簿上の話という点です。実際にお金が動いているわけではありません。

例えば収益用物件として購入した前述のマンションを１年間運用したところ、家賃収入が2000万円あったとします。確定申告をする際にはこの2000万円から、先ほど計算した減価償却費の200万円を経費として引いた1800万円が課税対象になるわけです。

しかし、減価償却費の200万円というのは、何かを購入した経費のように現金がなくなっているわけではありません。あくまで計算上の話なので、手元にある現金が減るわけではないのです。実際手元には2000万円があるが、課税対象になるのは1800万円分だけだから200万円は非課税として得をする計算になります。

これが減価償却を使った節税のカラクリです。現実に手元にあるお金よりも減価償却費を活用することで課税対象額が削減できる、ひいては納税額が下がり節税になるというわけです。

減価償却費を活用した節税の落とし穴「デッドクロス」とは
これを法定耐用年数の間続けられるため、収益物件を運営しつつ減価償却費で節税する方法はよく活用されます。また、不動産営業の営業トークに組み込まれていることも多いです。

しかし逆にいえば減価償却期間が過ぎると、この節税対策が使えなくなります。これまでより多額の税金が発生するのです。

また、建物をローンで購入し、かつ減価償却期間を過ぎても返済が続いている場合、返済金に加えて新たに増えた税金がのしかかります。減価償却期間終了を境にキャッシュフローが一気に悪化するケースが多く、これを「デッドクロス」と呼んでいます。

とはいえ、新築の場合は法定耐用年数が20年〜50年程度はあるので、すぐにデッドクロスに見舞われるという可能性は低いです。このカラクリを知ってさえいれば、減価償却期間終了前までに売却をしてしまう等の対策が建てられます。

問題は中古物件の場合です。中古物件は法定耐用年数がそのまま減価償却期間とはなりません。下記が中古物件の減価償却期間計算方法です。

中古物件の減価償却期間=（法定耐用年数-築年数）＋築年数×0.2

例えば木造アパートは新築の場合耐用年数が22年です。築15年の木造アパートの減価償却期間は下記のようになります。

（22年-15年）+15年×0.2=10年

10年が築15年の木造アパートを購入した場合の減価償却期間となります。

最も注意しないといけないのが法定耐用年数を過ぎている場合の減価償却期間です。その場合は一律で
中古物件の減価償却期間=法定耐用年数×0.2
となります。

つまり築30年の木造アパートの場合、法定耐用年数を過ぎているので
22年×0.2=4.4年
小数点以下は切り捨てなので、4年間が減価償却期間となります。この短さでは十分な節税対策になりにくいでしょう。

これらを中古の収益物件購入時には注意する必要があります。不労所得になる上に節税になると聞いて収益物件を購入したのに、節税ができないどころか返済で大変な状況は多くの場所で見られます。

このようにならないように収益物件は購入時に減価償却期間についてよく理解しておく必要があります。これは中古物件の場合はもちろんですが、新築の場合も重要です。減価償却期間が長いからといってギリギリまで保有していると、物件の節税メリットがなくなってしまい買いたいオーナーがいない事態が発生しかねないからです。 売りたいときに売れるとは限りませんので、買い手側にメリットが感じられる状態で手放す計画を購入時にある程度描いておくのがおすすめです。