事業用物件(店舗・事務所)への投資 メリット・デメリット・リスク

ご存じのように、不動産投資市場が活発です。世界中で見ても事業用不動産物件への投資は伸びています。しかし、新築の分譲マンションの市場動向調査を行う「不動産経済研究所」によると、首都圏の新築マンション価格が16年と17年を比較すると107・7％上昇していることが分かります。

※参照「首都圏のマンション市場動向」：
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/305/s201710.pdf

また、合わせて首都圏の中古マンション価格も上昇しています。
※参照「首都圏不動産流通市場の動向」公益財団法人東日本不動産流通機構：
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_201704-201803.pdf

このように、需要が高まる首都圏マンション事情ですが、価格の上昇に合わせて賃料の値上げが追い付いていません。

そこで、相対的に利回りの高い「事務所・店舗物件」に目が向けられています。

また、事務所・店舗用の物件は新築で建築するのではなく、オーナー替えで中古物件を購入するのが一般的です。住宅地に大きな商業ビルがないように、建築基準法で建設できる場所が決まっています。平屋でも場所によっては、店舗運営ができませんので注意が必要です。

事務所や店舗など商業用物件へ投資する大きなメリットとは、上記でお話ししたように売り出し価格が上昇して、表面利回りが低くなったときでも相対的に利回りが高いことが挙げられます。

・利回りが高い
ことの他に以下のメリットがあります。

・保証金を高く設定できる
保証金は居住の場合で、家賃1〜3カ月分が一般的ですが、事務所・店舗は3カ月〜12カ月です。しかも、退去時に償却扱いとなり返還しなくていいケースがあります。住宅系では保証金は減少傾向ですので、大きな違いです。

・スケルトン渡しができる
住宅系では、退去者の故意過失以外の自然損傷はオーナー負担です。東京ルールでもそうなっています。しかし、商業系ではスケルトン渡し(初期状態に戻して返還)が一般的です。借主が内装を作り込み、退去時にも工事をして原状回復を行います。

・賃料単価が住宅より高い
賃料スペース(床面積)に対して住宅系より高い賃料を設定できます。地方では、差があまりない地域もありますが、商業エリアの多い東京都内では商業用物件の収入が多くなります。

では、居住系にないデメリットにも目を向けて見ましょう。

・火災保険に「地震拡張担保特約」が必要
地震保険は、居住用の建物と家財が対象ですので、商業用物件は対象外になってしまいます。 そこで、火災保険に特約を付けるのですが、必ずしも加入できるとは限りません。物件購入前には損害保険会社に必ず確認しておきましょう。

・金融機関の融資審査が厳しい
住宅系に比べると、金融機関の審査が厳しいと言われています。オーナーだけでなく、現在、テナントとして入っている法人の経営状態や反社会的勢力でないかも調べるようです。しかし、デメリットだけではありません。オーナー替えの場合など個人では調べにくい借主のことを金融機関が調べてくれるので、審査が通れば安心だと考えられます。

・運営にノウハウが必要
テナントの宣伝広告から、どの業種が入居に向いているのか、特定の業種しか向かないのかなどノウハウが必要になってきます。事務所・店舗といっても、さまざまな形態があるので、応用が効く物件からはじめる方がいいでしょう。また、空室リスクが居住系より高く、不特定多数の人の出入りがあります。思わぬ修繕がないとも限りません。しっかりとした運営が必要です。

そして、商業用物件にとても大切な条件は、
「立地」です
駅に近い、近くにお店や会社が多い、人の流れがあることが重要です。
しかし、人の流れが変われば、寂れてしまうのは多くの場所で起きてきたことです。
これが、「ハイリスクハイリターン」と言われるゆえんでしょう。

事務所・店舗など事業用物件に投資されるお客様は、複数の住宅系物件をお持ちの不動産投資経験者ばかりです。その培ってきたノウハウで、事務所・店舗経営で成功された方はたくさん見てきました。

ですが、ハイリスクではなく「ミドル」で目標を実現させたいと悩まれているのであれば、 「住宅付き収益物件」がおすすめになってきます。事務所・店舗で高利回り、居住部分で安定した収益を確保すれば、リスクを減らせます。