不動産投資における収益物件の利回りの見抜き方。不動産投資のメリットは？

不動産投資を検討している方はインターネットを見ていると「利回り20%」「利回り15%」といった景気の良い文句を見たことがあるかもしれません。利回り20%の場合、5000万円のマンションを購入すると年間1000万円の不動産収入収益が得られると考えがちです。マンションを保有しているだけで年間1000万円不労所得が得られるなら、誰もが不動産投資をやりたがるでしょう。

しかし当然そんなおいしい話ではありません。一般的に不動産投資の利回りは2〜7%です。それを大幅に上回る景気の良い利回りの数字にはトリックがあります。ここから説明する表面利回りと実質利回りをよく理解し、冷静な判断をできるようになりましょう。

表面利回りとは、物件が満室になっている前提で、物件の収入を物件購入価格で割った数字です。

例えば家賃が一室5万円で10戸のアパートだと
5万円×12ヶ月×10戸=600万円
上記がアパートの家賃収入になります。

アパートの購入額が6000万円だった場合、表面利回りは
600万円（家賃収入）÷6000万円（物件購入費用）×100=10%
表面利回り10%となります。
しかし当然こんなうまい話はありません。

実際に発生する経費等を差し引いて利回りを計算した「実質利回り」を知ることが、不動産投資を行う上では重要です。

一戸年間600万円の家賃収入が得られるアパートでも、管理費や固定資産税などがかかるでしょうし、不動産購入にあたって物件価格に加えて諸経費も発生します。

表面利回りの例と同様のアパート（家賃５万円が10戸）で、一戸あたり年間10万円の経費がかかり、かつ購入時の諸経費が500万円かかっていた場合、

（600万円-100万円）÷（6000万円+500万円）×100=7.6%

実質利回りは7.6%となります。正直これでもかなりいい数字です。中古マンションやアパートの場合、メンテナンス費用がかなり嵩み経費が莫大になる可能性があります。

さらに、アパート全体で考えた場合、全戸が1年間通して満室ではない可能性があります。10戸のうち年間通して埋まっているのが5戸しかなければ、
家賃収入　（60万円-10万円）×5戸=250万円
実質利回り　250万円÷（6000万円+500万円）×100=3.8%

利回りは3.8%まで下がります。これではまずいと入居者を募ろうとし、広告を出したりリフォームを行ったりすれば費用が嵩んでいきますから、どんどん利回りは下がります。

不動産投資の目的で収益物件を選ぶ場合に、マンションと一戸建てどちらが良いのでしょうか。

一戸建ての方が手がかからず安定した収益物件になる可能性があります。1億円の一戸建てを家賃40万円で貸す場合、
表面利回り　40万円×12ヶ月÷1億×100=4.8%
となります。

一方、1億円のマンションで部屋数30室、家賃10万円で貸す場合、
表面利回り　10万円×12ヶ月×30室÷1億×100=36%
となります。

「マンションの方がいいじゃないか」と思うかもしれませんが、これはあくまでずっと満室だった場合です。それにマンションの場合は1室ごとに管理費や修繕費がかかりますので、実質利回りは大きく下がる可能性があります。

仮に前述のマンションで年間のべ8室しか埋まらなかった場合、
表面利回り　10万円×12ヶ月×8室÷1億×100=9.6%

ここまで利回りが下がります。さらにコストを加味すれば実質利回りはもっと下がりますし、空室を出さないための広告やリフォームなど常に何かしら手を入れないといけません。

見かけの利回りに惑わされてはいけないのはこの比較でもわかるはずです。

一戸建ての場合は、数年で引っ越される可能性は低く、十数年、特には数十年暮らすファミリーも珍しくありません。そのため、数字上の利回りは低くても安定した収益物件になる可能性があります。ただし、一戸建ては木造が多いため、建物の耐用年数は20〜30年となり時期が来るとリフォームや建て替えなどで大きな費用がかかります。

マンション・アパートの場合、一戸建てより短期間で引っ越される可能性があり、家賃収入が安定せずコストがかかる懸念はあります。しかし、満室状態をキープできれば収益物件としては優秀ですし、鉄筋コンクリートの物件であれば40〜100年の耐用年数となるため、長期的な運用も可能です。

どのような不動産投資をしたいのかによっても適する物件は変わりますし、エリアによっても入居者のサイクルは異なります。見かけの利回りに惑わされずに慎重に選ぶ必要があるのです。

不動産投資は物件を購入しなければいけないので、投資にかかる初期費用が大きくなかなか手を出しづらいと考える人もいるかもしれません。しかし、実は他の投資商品にはないメリットがあります。

不動産投資の場合、物件購入額を全部一括で支払う必要がありません。頭金だけ支払い残りは住宅ローンから返済することができます。しかもこの住宅ローンは家賃収入をそのまま当てることで支払い可能です。つまり頭金以外は手持ちの財産を実質削ることなく、大型の投資を始められるといえます。

株やFXでの借入はスって仕舞えば手元に1円も戻ってきませんし、目に見える形になるものは一切残りません。しかし、不動産投資なら手元に不動産が入手できる上に、家賃収入を住宅ローンに当てられるのでリスクが少ないです。

不動産投資で発生した経費は、全て確定申告で経費として申告することができます。管理費や修繕費、税金、金利、減価償却費を経費として計上すると、数字上は赤字になることも多いです。給与や他事業など他の収入と合算したときに、不動産投資によって収入が下がっているということも可能であり、節税対策になります。

多くの場合、不動産を住宅ローンで購入すると団体信用生命保険に加入します。これは契約者が死亡等した場合に、条件付きで住宅ローンが完済されるという保険です。残された家族は住宅ローンの支払いの心配がなくなる上に、住宅は手元にそのまま残ります。生命保険のような運用ができるといえます。

不動産投資は入居者さえいれば安定して収入が得られる投資方法です。住宅ローンが残っているうちは返済に家賃を当てなければいけないので、見入りは小さいかもしれません。しかし、住宅ローンが終わってしまえば経費以外は全て収入になるのも魅力です。

不動産投資は他の投資商品と比べてかなり手堅く、住宅ローンが使えることにより始めるハードルも低いといえます。「どのエリア、どういった種類の収益物件を選ぶか」「見かけの利回りに惑わされない」といったことを注意すれば、誰でも始めることができます。まずは信頼できる不動産会社に相談しましょう。