収益用物件を売却するタイミングは5年？10年？3年？

例えば賃貸のマンション等で常に満室、状態も比較的よく大規模修繕の可能性が低い、立地もいいと言うような物件を保有している場合、多くの方は不労所得に近い形の収益物件をそのまま保有しておこうと考えます。しかし「状態がいいからこそ高く売れるのは今」と言う考え方もあります。収益用物件を購入したい人にとってはそういった物件は魅力的だからです。

さらに万が一すぐに売れなかったとしても収益物件自体の調子がいい状態であれば、保有を続けることでもダメージはありません。売却の価格的にも足元を見られづらく、強気で交渉できるということになります。

注意すべき点は売却後の譲渡所得税です。5年未満の保有の物件を売却した場合譲渡所得税が30%、5年以上の場合譲渡所得税が15%かかります。つまり短期で売却した場合税金で大きく持っていかれます。たとえ今なら高値で売れるとなっても、場合によっては5年経つまで待ったほうがいい場合があります。

また、物件が高騰しているタイミングも売却したいタイミングです。安く仕入れて高く売ると言うのは商売の王道ですが、仕入れと売却の差額をキャピタルゲインと言います。この価格がこれまで通り収益用物件の経営を続けた場合の収益の5倍以上になる場合、売却を検討してもいいでしょう。高騰する原因としては、エリアの再開発や交通機関の開通計画などが挙げられます。

比較的調子がいい状態が続き、収益用物件としての運用も10年を数えた。これからも変わらず好調を維持してくれればいいなあとお考えのいい物件をお持ちのオーナーもいらっしゃるでしょう。しかしたとえ状況が良くても長期の保有になる場合は注意が必要です。

新築から保有している収益物件の場合、最初の10年程度はほぼ修繕の必要もありませんし、綺麗で人気があるため、いい状況で運用できる可能性は高いです。しかし、10年を超えると大規模リフォームの可能性が出たり、建物の設備を修理・改修する必要が高まり、コストが増大しキャッシュフローが悪化します。もともと中古の物件を購入しており常にある程度コストをかけている場合はともかく、新築物件の場合は状態が良いうちに売却し、売却益を別の不動産の購入に充てたほうが賢いと言えるかもしれません。

また、赤字が続きキャッシュフローが改善する見込みがない場合も売却を検討すべきでしょう。空室が目立ち広告費は垂れ流し状態、人気が出るようにリフォームもしたけれども状況変わらずという収益物件は、早めに損きりするのも得策です。保有を続ければ続けるほど損をするのでスッパリと諦めて損失を確定させることも一つの選択です

様々な理由で資金が必要になった場合、今すぐに売却したいと言うケースもあるでしょう。慌てて不動産会社に依頼した結果、スピード重視のため安く買い叩かれてしまう場合が多いようです。普段から信頼できる不動産会社の担当者と連絡を取っておいたほうがいいでしょう。普段からコミュニケーションをとっておいて、いつかお世話になると伝えておくことで有利な情報を集めることができます。いざという時に初めて相談したのでは、失敗する可能性が高まります。

被相続人（死亡した人）が収益用物件を持っており相続人が引き継いだものの、投資に関して全く素人だったり運用に興味がない場合に売却したいケースもあります。この場合も長く保有していることで不測の事態が発生したり、リフォーム等の費用がかかることが予想できるため、可能な限り早く手放したいという方が多いようです。

この場合に気をつけないといけないのは相続税はもちろん、売却のタイミングです。取得から5年未満に売却した場合の譲渡所得税は30%、5年以上で売却した場合の譲渡所得税は15%と、短期保有は損するという税率があります。しかし相続の場合、3年以内に売却すると節税できます。というのも、相続した時点で不動産に対して発生した相続税を、譲渡所得から引くことができるからです。

通常であれば、売却価格−購入費用＝譲渡所得ですが、相続した不動産を3年以内に売却すれば売却価格−購入費用−相続税＝譲渡所得になります。

ですので、収益物件として運用する気がないのであれば、できるだけ早く売却するに越したことがないということになります。