不動産投資初心者が収益物件を購入して賃貸アパートを経営するなら郊外と都心どちらがいい？

まずは収益物件を選ぶ際にまず確認するべき基本的なポイントを3つ紹介します。これらを満たしていれば必ずうまくいくわけではありませんが、リスクや初期コストをどの程度抑えられるかの目安にはなります。

利回りとは、収益物件が満室になった場合に不動産購入額の何%が年間でリターンされるのかわかる数値です。

例えば4000万円のアパートで賃料収入が400万円だった場合は
400万円÷4000万円×100=10%
10%が利回りとなります。

当然利回りが高い方が収益物件としては優秀に見えますが、インターネット等で不動産会社がこう評している利回りは表面(グロス)利回りであることが多いです。表面(グロス)利回りでは修繕費などの諸経費は計算に入れていないため、実際に蓋を開けてみたら経費がたくさんかかって利回りが想定よりかなり低かったということがあり得ます。このように実際を想定したり周りを実質利回りと言います。

先程の例で年間諸経費が100万円かかった場合、
（400万円-100万円）÷4000万円×100=7.5%
7.5%が実質利回りとなります。

一見利回りが低い物件でも年間諸経費があまりかからない場合、実質利回りが高くなる可能性があります。
例えば4000万円のアパートで賃料収入が350万円、年間諸経費が30万円だった場合

表面利回りは
350万円÷4000万円×100=8.75%
ですが

実質利回りは
（350万円-30万円）÷4000万円×100=8%
となり、最初の例よりも利回りが高くなります。

このように、表面利回りだけを見るのではなく実質利回りがどうなりそうか読むことが大切です。

築年数は上記の実質利回りを左右する重要な要素です。一般的に築年数が経っている古い物件であればあるほど修繕や設備入れ替えのコストが発生する可能性が高いため、実質利回りが下がる可能性も上がります。

ただし、管理会社がしっかりしていれば手入れが行き届いており築年数が経っていても意外に経費がかからない場合もあります。逆に築浅物件でもそもそもの物件の内容や管理会社によっては想定より経費がかかる場合があります。

収益物件購入前に物件の内容をよく確認し、後から想定外の出費が起こるリスクはなるべく抑えたいところです。

周辺環境は空室が出にくい物件かどうかを見極める上で重要です。よく言われるのは駅近や大学や専門学校などの教育機関が近くにあれば、常に満室をキープしやすいということ。しかし、騒音が酷ければ入れ変わりは激しくなるかもしれませんし、教育機関が万が一移転するなどすれば物件の状況は大きく変わります。また、ハザードマップなど災害などの際に安心な場所にある物件かも大切です。

他にも繁華街の近くは治安によるトラブルや対応の手間が発生するかもしれませんし、工場の近くは騒音や匂いなどで賃料を下げる必要が出てくる可能性もあります。

周辺環境は入居率や賃料を大きく左右する要素なので、便利な立地かどうかだけではなく、住むのに適した環境か、将来の都市計画がどうなっているかなどをしっかり下調べしましょう。

郊外の収益物件経営は都心に比べると始めるハードルが一見低めに見えます。主にコスト面や競争率で郊外の方がリスクが少なそうに見えることはあります。具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

郊外は同じ条件の物件でも都心と比べて安く購入ができます。単純に初期費用が安くなることはメリットに感じやすいでしょう。

郊外の物件は都心に比べて利回りが高いです。理由はそもそも物件購入費用が安いこと、諸経費も都心に比べて総じて安いことが挙げられます。安く購入できランニングコストも低コストであるため利回りが高くなる、郊外の物件は収益物件として魅力的に映ります。

都心ほど競争率が高くないため、賃料の値下げ、高コストな設備などが必須ではありません。広告費も抑えられるはずです。

また、郊外は都心に比べて人の入れ替わりが少ないため、賃貸物件でも長期的に住んでもらえて、入居率が安定します。四六時中空室対策や入居者を募集しなければいけない状況にはなりにくいです。

都心の収益物件で賃貸アパート経営をすれば、早いスピード感での事業展開が可能かもしれません。また長期にわたり資産価値をキープできるのも魅力です。

郊外に比べて家賃を高く設定できるため、高収益を期待できます。常に住居のニーズがあるため、価格を下げなくても入居者を集められるのはメリットです。

都心に住まう人は利便性を求めていることが多いため、特に交通の便の良いエリアであれば物件の内容や家賃とのバランスはそこまで厳しく吟味しないケースもあります。つまり、主要鉄道路線の駅近物件であれば長期空室の心配は薄いです。

都心の物件は常にニーズがあるため、築年数が経ってもある程度の資産価値を保つことができます。収益物件自体を売買し、不動産投資事業を拡大するならやはり都心です。

郊外、都心、それぞれに収益物件を購入した場合のメリットはありますが、これから不動産投資を始めるならどちらがいいのでしょうか。

初期費用やコストはかかりますが、やはり都心の収益物件が手堅いといえます。競争も激しく、人の入れ替わりが激しい分、手もかかりますが、そこは管理会社や広告代理店としっかり連携しましょう。やはり、入居者がすぐ見つかる、資産価値が高いというのは、運用する上でリスクを下げてくれます。